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房地產經紀人考試考點指導
作者:不詳 來源:網上收集 更新日期:2011-6-3

  考點1:

  從營銷的角度來看,市場是一種商品或服務的所有潛在購買者的需求總和。

  市場=人口 + 購買能力 + 購買動機

  市場是:①商品交換的任何場所;②使商品交易雙方接觸的任何安排;③商品交換關系的總和;④連接商品生產者的橋梁;⑤指某一特定商品的現有目標客戶群。

  市場可以是有形的,也可以是無形的。有形市場是指進行商品交易的固定場所,反之則稱為無形市場。

  市場必須具備:買方、賣方、可供交易的商品。

  賣方和買方又被稱為市場主體,可供交易的商品又被稱為市場客體。

  考點2:

  房地產市場是指所交易的商品是房地產的市場,交易包括:買賣、租賃、抵押、互換。房地產市場既可以是有形的,也可以是無形的。有形的房地產市場是指固定的房地產交易場所。

  考點3:

  房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。

  由于房地產具有不可移動、獨一無二、價值大、壽命長久、相互影響、數量有限、保值增值等特性,房地產市場的主要特點:

  1.交易的物質實體不能進行空間位置上的移動,只能是無形權益的轉移。

  2.交易的對象非標準化,是一個產品差異化的市場。

  3.供求狀況、價格水平和價格走勢等在不同地區各不相同,是一個地區性市場。

  4.容易出現壟斷和投機。

  5.較多地受到法規政策的影響和限制;

  6.一般人非經常性參與,很多人一生中難得有幾次買賣經歷。

  7.交易的金額較大,依賴金融機構的支持與配合。

  8.廣泛的房地產經紀人服務。

  ▲房地產可以視為實物、權益、區位三者的結合。

  考點4:

  1.按用途(功能)分:居住房地產市場和非居住房地產市場

  2.按檔次分:高檔房地產市場、中檔房地產市場和低檔房地產市場

  3.按區域范圍分:整體房地產市場和區域房地產市場

  4.接交易方式分:房地產買賣市場和房地產租賃市場

  5.接交易目的分:房地產使用市場和房地產投資市場

  6.按流轉次數分:房地產一級市場(具體為土地使用權出讓市場)、房地產二級市場(具體新開發的商品房的初次交易市場)、房地產三級市場(具體為商品房、經濟適用住房、已購公有住房等的再次交易市場)

  7.按時間分:過去的房地產市場,現在的房地產市場和未來的房地產市場

  考點5:

  房地產市場競爭是指在房地產市場上交易雙方的各自利益的最大化而進行的努力。

  具體有:賣方與買方之間的競爭,賣方與賣方之間的競爭,以及買方與買方之間的競爭。

  根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱,通常將市場區分為:買方市場和賣方市場。

  考點6:

  在經濟學里有一個專門術語來描述市場競爭狀態,即市場結構。根據競爭程度的不同,市場結構可分為完全競爭、壟斷競爭、寡頭壟斷、完全壟斷四種類型。

  1.完全競爭

  完全競爭市場必須具備以下幾個條件:

  (1)所買賣的商品具有同質性,不存在差別,因而任何買者不在乎從哪個賣者手里購買商品,不會對某個賣者產生偏好,任何賣者也無法通過自己的商品來壟斷市場;

  (2)有相當多的買者和賣者,每個買者和賣者所買賣的商品數量在市場上僅占微小份額,因而單個買者或賣者都不能影響市場價格,而只能是價格的接受者;

  (3)市場信息完全,買者和賣者都掌握當前價格的完整信息,并能預測未來的價格;

  (4)買者和賣者都可以自由進出市場;

  (5)買者和賣者無串通共謀行為,也沒政府干預。

  2.壟斷競爭

  壟斷競爭市場主要具有如下幾個特點:

  (1)賣者和買者都比較多;

  (2)產品存在差異,即產品在質量、功能、外觀、品牌、服務等方面存在差別;

  (3)市場信息比較完全。

  3.寡頭壟斷

  寡頭壟斷是少數幾個生產者的產量和市場份額即占該市場的絕大部分或者全部的一種市場結構。在寡頭壟斷市場上,生產者之間存在著競爭,但寡頭生產者在競爭中往往傾向于非價格競爭。這是因為寡頭生產者之間的價格戰往往會使整個市場的產品價格下降,從而使每個生產者都受損失。而且由于生產者數量少,生產者之間容易達成某種妥協。這種競爭主要發生在產品有差異的生產者之間,而在產品無多大差異的情況下,非價格競爭難以進行,寡頭生產者在定價方面就會進行勾結。

  4.完全壟斷

  完全壟斷分為:賣方壟斷、買方壟斷、雙邊壟斷。

  一般所講的完全壟斷,多指賣方壟斷。賣方壟斷市場具有以下幾個特點:

  (1)只有一個賣者,而買者很多;

  (2)產品無相近的替代品,即壟斷者幾乎享有完全的產品差異;

  (3)新生產者不能進入市場,潛在競爭與實際競爭一樣是不存在的。

  造成賣方壟斷的原因有:資源控制、政府許可限制(如許可證、特許證、資格證等均可造成壟斷)、專利、規模經濟等

  考點7:

  在賣方與買方之間的競爭中,賣方為貴賣,會極力謀求抬高價格;買方為賤買,會極力謀求降低價格。至于最終的成交價格為多少,取決于在競爭中哪一方對價格的影響力較強。根據買賣雙方在市場上對價格影響力的強弱,通常將市場區分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動權和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。

  競爭關系不僅反映為買賣雙方之間的競爭,還包括賣方內部成員之間的競爭和買方內部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣,但是賣方與賣方之間競爭的結果卻會降低價格。買方本來是要賤買,但是買方與買方之間競爭的結果卻會抬高價格。


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